부동산 뉴스 2022.4.1

용산재건축 호가 2억씩 올랐다"…대통령 집무실 효과 뜨겁네

 

尹당선인 집무실 이전 앞두고
규제완화 기대감 반영된 듯
서울 3월 아파트 거래 612건
2개월 연속 역대 최소 기록

전문가들 "가시적인 완화책
나올 때까지 시장 관망 지속"


 
서울 아파트 거래량이 역대 최저로 줄어든 가운데, 대통령 집무실을 이전하는 용산구 아파트값이 소폭 상승세로 전환했다. 사진은 용산 아파트 전경. [매경DB]대통령선거 후 부동산시장 관망세가 이어지고 있는 가운데 서울 아파트 매매 거래가 두 달째 역대 최소 거래량을 기록하고 있다. 이 같은 '거래 가뭄' 속에서도 대통령 집무실 이전 예정지인 서울 용산구 집값은 반짝 상승하는 모습을 보이고 있다. 부동산 전문가들은 대통령직인수위원회가 다주택자 양도세 중과 1년 유예 추진을 밝혔지만 당분간은 눈치 보기가 이어질 것이라는 전망을 내놓고 있다.

31일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 거래는 지난 2월 795건으로 역대 최소 거래량을 기록한 데 이어 3월 역시 612건으로 2월 기록을 경신할 전망이다. 3월 서울 구별 아파트 매매 거래량을 보면 송파구가 54건으로 가장 많았다. 강북구(8건), 종로구(8건), 중구(5건)는 한 자릿수 거래량을 기록 중이고 대통령 집무실 이전 예정 지역인 용산 역시 8건으로 두 자릿수가 안 된다.


 
서울 노원구 상계동 A공인중개사 대표는 "재건축 규제 완화 기대감에 매수 문의는 들어오지만, 매수자와 매도자 간 견해 차이가 커 실제 매매는 찾아보기 힘든 상황"이라고 전했다. 3월 노원구 아파트 매매 거래량은 51건으로 작년 3월(335건)의 15.2% 수준에 불과하다.

거래는 안 되지만 대선 후 시장 상승 기대감으로 간간이 체결되는 매매 가격은 올라, 전체 시장이 점차 회복되는 모습이다.

이날 한국부동산원에 따르면 3월 4주(3월 28일 기준) 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 전주 -0.1%에서 보합(0%)으로 돌아섰다. 같은 기간 수도권은 -0.03%에서 -0.02%로 하락 폭이 줄었고, 서울은 -0.01%의 변동률을 그대로 유지했다.

서울은 대통령 집무실 이전 예정 지역인 용산 아파트값이 전주 -0.01%에서 3월 4주 0.01%로 7주 만에 상승 전환했고 강남구(0.01%), 서초구(0.01%) 등은 전주와 같은 상승세를 이어가는 등 주요 지역이 대선 전에 비해 회복되는 모습이다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 19일 용산 이촌동 리버뷰 전용면적 138㎡가 14억8000만원에 거래되며 신고가를 기록하기도 했다. 용산 이촌1동 소재 B공인중개사 대표는 "재건축 단지들은 최근 호가가 2억원씩 올랐다"며 "대통령 집무실 이전 뉴스가 나온 뒤로는 문의가 잇따르고 있다"고 분위기를 전했다.

한국부동산원은 "서울은 금리 인상과 대내외 불확실성으로 매수 문의가 위축되며 하락세가 지속됐지만 규제 완화 기대가 있는 강남권 재건축과 일부 고가 단지는 신고가 거래가 되고 있고, 용산은 이촌·한강로동 일부 단지 위주로 올랐다"고 말했다.

경기도에서는 성남시 아파트값이 전주 -0.01%에서 보합으로 전환했고 안성시·파주시·김포시 등이 전주에 비해 상승폭이 커졌다.

아파트 전셋값은 같은 기간 전국이 -0.02%에서 -0.01%로, 서울은 -0.03%에서 -0.02%로 하락 폭이 각각 감소했다.

전문가들은 이날 인수위 측에서 다주택자 양도세 중과 1년 유예 방안을 발표했지만 당분간 거래절벽이 이어지고 가끔씩 신고가 경신 아파트가 나오는 현상이 지속될 것이라고 전망한다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "매수자와 매도자 모두 제도 시행으로 인해 다주택자들이 얼마나 매물을 내놓는지를 지켜보면서 움직일 것으로 보여 당분간은 관망세가 이어질 것"이라며 "특히 전세시장에서 시장 안정책이 빨리 나오지 않으면 임대차3법 시행으로 계약갱신청구권을 사용했던 이들의 만기가 다가와 전세는 물론 매매시장 역시 혼란이 가중될 전망"이라고 설명했다.




[줌 인 해외부동산] 희소성 넘치는 싱가포르 고가주택…전세계 갑부 지갑 열었다

스타트업·가상화폐 중심지 각광
틱톡 CEO·다이슨 창업주까지
억만장자 몰리며 거래 3배 급증

콘도형식 민간주택도 인기
코로나 이후 가격 9% 올라
시장 과열되자 대출한도 낮춰


 
싱가포르 고급주택이 전 세계 자산가들에게 큰 인기를 끌고 있다. 사진은 싱가포르 센토사섬 맞은편에 위치한 리플렉션 앳 케펠베이 전경. 건축미가 뛰어난 고급 주택으로 불린다. [매경DB]지난해 12월 싱가포르 정부는 민간주택과 공영주택(HDB) 재판매 등 부동산 시장의 활황세를 완화하기 위한 규제책을 발표했다. 2018년 이후 3년 만에 나온 규제다. 싱가포르는 2020년 1분기 이후 민간주택의 가격이 약 9%, 그리고 공공주택 재판매의 경우가 약 15% 상승하면서 부동산 상승 랠리를 펼치고 있었다.

지속되는 시장 과열을 막기 위해 부동산을 구입할 때 발생되었던 인지세 외에 추가 인지세 인상과 주택 구입 시 활용했던 대출의 총부채상환비율(TDSR), 최대 대출 한도를 강화했다. 과거 문재인정부가 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 다주택자의 취득세율을 올리고 대출을 규제한 국내의 부동산 규제책과 비슷해 보인다.

싱가포르 시민의 80~90%는 우리나라의 한국주택공사에 해당하는 싱가포르 주택개발청(Housing and Development Board)에서 공급하는 정부의 임대주택 HDB에 살고 있다. 그리고 나머지 시민은 민간에서 개발하는 민간주택에 거주하고 있으며 비교적 HDB보다는 좋은 자재와 좋은 시설로 이루어져 있다. 일반적으로 수영장이나 테니스장 같은 편의시설과 사설 경비가 있어 편리하면서도 안전한 것이 특징이다. 그렇다 보니 싱가포르에서도 자산가나 외국인들이 주로 민간주택에 거주한다. 지난 2년 동안 코로나19가 전파되고 도시가 '록다운'됐지만 싱가포르 부동산은 지구 반대편 미국의 도시가 그러했듯이 부동산 가격이 상승했다. 오히려 싱가포르의 젊은 부자와 외국인들이 콘도와 싱가포르의 몇 남지 않은 토지를 사들이면서 가격이 치솟았다. 중국과 정치적 갈등을 겪는 홍콩으로 인한 반사이익 효과도 있었지만 스타트업이나 가상화폐 등 싱가포르의 다양한 경제정책과 금융정책이 많은 투자자들을 싱가포르로 불러들였다.

외국인들이 싱가포르로 이민을 오게 되면 거주하는 곳은 민간업체에서 개발한 콘도다. 국내 투자자들도 싱가포르 부동산을 구매할 때 주로 콘도를 매입한다.

국내 투자자를 포함한 외국인은 일반적으로 싱가포르의 임대주택인 HDB에 거주할 수 없기 때문에 콘도를 매입한다. 작년에만 콘도 재판매 가격이 10.3%나 상승하였다. 2020년 상승률인 1.4%의 10배 수치다.

여기에 더해 싱가포르 젊은 자산가들의 고가 주택 구입이 증가했다. 가상화폐 억만장자이자 헤지펀드 스리애로캐피털의 최고경영자(CEO)로 잘 알려진 수 주(Su Zhu)는 싱가포르 부킷 티마 지역에 있는 GCB(Good Class Bungalow)를 4900만싱가포르달러(약 440억원)에 구매했다. 부킷 티마 지역은 자연보호구역이 많아 쾌적함과 더불어 여유로움이 있어 이 지역의 GCB를 구매한다는 것은 싱가포르에서도 '부와 명예의 상징'으로 여겨진다. 특히 GCB를 구매하려면 싱가포르 시민권자나 외국인이더라도 검증된 장기 영주권자만 정부의 허가를 통해서 가능하다. 그렇기 때문에 매매가격 또한 일반 지역보다 높게 거래되고 있다. 2019년 다이슨의 창업주 제임스 다이슨도 싱가포르 영주권을 취득한 뒤, 본사를 영국에서 싱가포르로 이전한 공로가 인정돼 외국인으로서 GCB를 구입했다. 또 중국 기술 대기업 틱톡(TikTok)의 새로운 싱가포르 CEO인 쇼우 지 추(Shou Zi Chew)도 8600만싱가포르달러(약 772억원)에 GCB를 구매했다. 국내에서도 GCB 구매를 원하는 투자자가 있었지만 싱가포르의 정부의 구매허가를 받지 못해 구매가 성사되지 않았다. 부동산 조사업체 나이트프랭크에 따르면 싱가포르 내 이런 고가 저택은 2500여 채에 불과하지만 지난해에만 60여 채가 팔려 2019년에 비해 거래량이 3배 늘었다.

싱가포르에서 부동산 안정화를 위해 취한 규제 조치를 한번 살펴보자. 우선 추가 인지세를 인상시켰다. 싱가포르 시민권자는 첫 번째 주거용 부동산을 구매하는 경우는 이전과 같이 추가 인지세 없이 구매할 수 있다. 그러나 두 번째 주거용 부동산을 구매하는 경우 추가 인지세가 기존 12%에서 17%로, 세 번째 이상 주거용 부동산의 경우 기존 15%에서 25%로 각각 인상됐다.

영주권자의 경우 첫 번째 주거용 부동산 구매 시 이전과 같이 5%의 추가 인지세가 부과된다. 두 번째 주거용 부동산의 경우 기존 15%에서 25%로, 세 번째 이상 주거용 부동산의 경우 기존 15%에서 30%로 각각 인상된다. 외국인의 경우 기존에는 모든 주거용 부동산의 구매 시 20%의 추가 인지세를 납부해야 했으나 지난해 12월부터 30%의 추가 인지세를 납부해야 한다. 국내 투자자들의 싱가포르 주거용 부동산 구매에 있어 기존에 시행되었던 추가 인지세 20%도 부담이 컸는데 거기에 추가 인지세 10%포인트 인상은 더욱 부담으로 다가온다.

또 대출 한도를 강화했다. 총부채상환비율은 기존 60%에서 55%로 낮아졌고 HDB 구매 시 대출 한도를 90%에서 85%로 낮췄다.

국내도 취득세 강화와 대출 규제를 시행했지만 오히려 부동산 가격이 오르고 전세 매물이 소멸한 역효과가 발생했다. 싱가포르는 우리와 비슷하지만 다른 부동산 정책과 역사, 정치가 있는 만큼 정부가 계획한 대로 시장이 안정화될 것으로 보고 있다.


[부동산] 입지 비슷해도 가격 천차만별…용도지역 알면 부동산 보인다

일반상업지·3종·2종·1종 등
토지이용과 건축물용도 분류

건폐율·용적률·높이·층수 결정
부동산 시세 형성에 핵심요소


 
2021년 서울 강남구 소재 상업용 부동산 거래는 총 1869건이며, 집합건물을 제외한 일반건물 매매는 515건(국토교통부 실거래가 참조)이다. 강남구 1평당 토지 가격은 일반상업지 2억5100만원, 3종 일반주거지역 1억4200만원, 2종 일반주거지역 1억1600만원, 1종 일반주거지역 1억1300만원이다. 용도지역별 가격이 높은 순서는 일반상업지, 3종·2종·1종 일반주거지역 순이다. 용도지역이란 국토를 경제적·효율적으로 이용해 공공복리를 도모하고자 설정한 지역을 말한다. 우리나라 모든 땅은 하나의 용도지역이 있다. 위 강남구의 사례처럼 부동산 가격은 용도지역별로 시세가 다르게 형성돼 있다. 입지가 비슷한 땅이라도 용도지역이 다르면 가격 차이가 생긴다.

용도지역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)'에서 규정한다. 대한민국의 토지는 도시·관리·농림·자연환경보전지역으로 분류한다. 이 중 도시지역은 주거·상업·공업·녹지지역으로 나뉜다. 국토계획법상 용도지역은 토지이용계획을 실현하는 수단이다. 토지 이용과 건축물 용도를 결정하기 때문이다. 예를 들어 준공업지역은 경공업이나 환경오염이 적은 공장을 수용하는 곳이다. 대표적으로 서울 성수동 일대가 준공업지역이다. 과거 성수동에는 수제화 제조업장과 자동차 정비공장 등이 모여 있었다. 공업시설에서 발생하는 소음, 매연 등 위해 요소를 주거지로부터 분리한 것이다. 최근 서울의 준공업지역은 지식산업센터로 탈바꿈하고 있다.

도시계획을 위한 용도지역의 기능과 함께 부동산 투자 시에도 점검해야 할 사항이 있다. 다음 2가지 이유이다.

첫째, 용도지역은 부동산의 건폐율, 용적률, 높이, 층수를 결정한다. 건폐율은 대지 위 건축면적 비율이며, 용적률은 대지 위 연면적의 비율이다. 즉 땅 위에 건물을 얼마나 넓게 지을지, 또 높게 지을지 정해진다. 자치단체 도시계획조례를 확인하면 용도지역에 따른 건폐율과 용적률을 알 수 있다. 서울 3종 일반주거지역의 경우 건폐율은 50%, 용적률은 250% 이내이다. 대지 100평을 가정하면 건물 1층은 50평, 연면적은 250평까지 확보할 수 있어 5층 이상 건물이 가능하다. 검토 단계에서 설계 비용을 쓰기 전에 용도지역만으로 신축 건물의 규모를 가늠해보는 것이다.

둘째, 용도지역은 토지와 건축물의 용도를 결정한다. 국토계획법과 건축법은 상호 연동한다. 건축법은 건축물 종류를 분류하고, 국토계획법 및 도시계획조례로 용도지역별 건축 용도를 제한한다. 예를 들면, 건축법상 제2종 근린생활시설은 공연장, 종교집회장, 휴게음식점, 일반음식점 등 85개 시설로 구성되어 있다. 서울의 제3종 일반주거지역이라면 제2종 근린생활시설이 허용되나 일부 단란주점 및 안마시술소는 제외한다.

부동산 매수 시 대지의 용도지역을 먼저 파악하자. 용도지역의 허용 용적률이 높다면 건물면적을 더 확보할 수 있는 땅이다. 용적률이 클수록 건물 층수는 더 높아지고 임차 면적은 더 넓어진다. 사용면적이 넓을수록 수익률이 커져 매매가격을 상승시킨다. 강남구의 거래 사례처럼 평당 가격은 용도지역별 용적률 크기에 비례한다.

꼬마빌딩 같은 상업용 부동산뿐만 아니라 주거용 부동산 역시 용도지역을 확인해야 한다. 아파트, 빌라, 단독주택, 다가구주택의 용도지역에 따라 향후 있을 재개발·재건축 때 사업성을 좌우한다.

지난 3월 3일 오세훈 서울시장이 발표한 '2040 서울도시기본계획'안은 서울시 최상위 공간 지침이다. 새롭게 등장한 '신용도지역제'와 '비욘드 조닝'은 서울시가 구상하는 미래 공간계획이다. 용도지역을 이용하여 20년 뒤 서울의 모습을 구현한다.

주거·상업·공업·녹지지역으로 이루어진 도시의 용도지역에서 관광·업무·공공지역을 추가한다. 기존보다 촘촘한 신용도지역으로 개발 불균형을 개선하고 주거·업무·여가가 어우러진 도시를 도모한다. 이처럼 용도지역을 알면 도시를 이해하고 부동산 가치를 쉽게 알 수 있다.


[아파트 시황] 재건축 규제완화 기대감에 강남 상승전환

 

 
시장 관망세가 지속되고 있는 가운데 일부 지역에서 대선 이후 집값이 반등할 조짐이 나타나고 있다. 재건축 규제 완화 기대감이 있는 서울 강남권이 대표적이다. 한국부동산원이 전국 주간 아파트 가격 동향(3월 21일 기준)을 조사한 결과, 전국 아파트 매매가격은 0.01% 하락해 전주(-0.02%) 대비 하락폭이 줄었다. 서울(-0.02%→-0.01%)도 하락폭이 축소됐고, 지방(0.00%→0.01%)은 상승 전환했다. 수도권(-0.03%→-0.03%)은 하락폭을 유지했다,

서울 강남권 중대형이나 일부 재건축은 신고가에 거래되고 호가가 상승했다. 서울 강남구(0.01%)와 서초구(0.01%)는 규제 완화 기대감이 있는 재건축 위주로 신고가가 발생하며 아파트 매매가격이 상승 전환했다. 송파구(0.00%)도 잠실·신천동 등 주요 지역 급매물이 소진되고 호가가 상승하며 보합 전환했다.


[경매·공매 물건] 노량진동 114.8㎡ 아파트 11억6000만원

 
3월 5주 차(3월 28~30일) 서울 및 인천, 성남 경매시장은 총 294건의 경매가 진행돼 이 중 95건이 낙찰됐다. 낙찰률은 32.3%, 낙찰가율은 95.4%, 평균 응찰자 수는 6.0명을 기록했다.

◆ 노량진동 아파트 114.8㎡

서울 동작구 노량진동 625 신동아리버파크 아파트 703동 602호가 경매로 나왔다. 감정가 11억6000만원에서 첫 매각이 진행된다. 등기부 등본상 근저당 2건 등은 매각 후 잔금 납부 시 소멸된다. 소유자가 거주하고 있어 매각 시 인도 부담이 작다. 매각일자는 2022년 4월 12일 서울중앙지방법원 경매 1계다.

사건번호 21-100787

◆ 고덕동 아파트 84.9㎡

서울 강동구 고덕동 688 래미안힐스테이트고덕 아파트 306동 304호가 경매로 나왔다. 명일중 서측 인근에 소재한 물건으로 51개동 3568가구 대규모 단지다. 감정가 16억원에서 한 차례 떨어져 12억8000만원에 매각이 진행된다. 등기부 등본상 근저당 2건, 압류 3건 등은 매각 후 잔금 납부 시 소멸된다. 소유자가 거주하고 있어 매각 시 인도 부담이 작다. 매각일자는 2022년 4월 11일 서울동부지방법원 경매 4계다.

사건번호 21-1272

 

출처: 매일경제